Prodaja gradu Mokrice

Zgodovinar Ivan Stopar, v svoji knjigi 'Gradovi na Slovenskem' navaja, da je bilo na Slovenskem kakšnih tisoč gradov. Danes je ohranjenih samo še kakšnih 90 grajskih stavb oziroma njihovih ruševin, od katerih dobra polovica nezadržno propada oziroma je že propadla.

Tudi študija, ki jo je že leta 1998 naročilo Ministrstvo za kulturo in Ministrstvo za znanost in tehnologijo, izvedli pa predstavniki Ekonomske in Filozofske fakultete pod vodstvom dr. Tanje Mihalič je pokazala, da je prihodnost slovenskih gradov zelo ogrožena saj:

1. se iz ekonomskega vidika ne splača kupiti gradu;
2. 55% slovenskih gradov nima zagotovljenega stalnega vira financiranja;
3. država in lokalne oblasti niso zmožne zagotoviti zadostnih finančnih sredstev za ohranitev gradov;
4. se bodo gradovi lahko ohranili le, če bodo upravljavci in lastniki zmožni zagotoviti potrebna dodatna sredstva skozi donacije, sponzorstva, mednarodne finančne pomoči;
5. se bo marsikateri bodoči lastnik lastništva gradu otepal, ker ne bo zmožen kriti niti tekočih vzdrževalnih stroškov gradu kaj šele njegove obnove in potrebne rekonstrukcije;
6. je samo 15% upravljavcev gradov je v študiji navedlo, da njihovi gradovi ne propadajo.

Poleg Mokric je v brežiški občini še več gradov. Primer Brežiškega gradu denimo kaže, da je za nujna vzdrževalna dela na tem gradu, ki je eden redkih dobro ohranjenih, potrebno več kot 20 milijonov tolarjev letno. Približno polovico tega zneska naj bi v letošnjem letu zagotovili iz občinskega proračuna, polovico pa naj bi prispevalo Ministrstvo za kulturo. Tudi za obnovo gradu Orešje je brežiška občina porabila 8 milijonov davkoplačevalskega denarja.

S težavo nezadržnega propadanja gradov se ubadajo tudi v tujini. Britanska vlada je med 432 zgodovinskimi spomeniki, ki propadajo, naredila spisek 100 gradov, ki bodo prioritetno deležni znatnih nepovratnih denarnih sredstev za njihovo ohranitev. Tako sta denimo grad Sheriff Hutton v bližini Yorka in grad Harewood blizu Leedsa dobila 1 milijon Funtov nepovratnih sredstev za najnujnejše vzdrževanje.

Francoz Christian Doromard je v študiji dokazal, da zaslužek od turizma v povprečju ne pokrije stroškov vzdrževanja gradu. Zato je v državah srednje Evrope: na Madžarkem, Slovaškem, Češkem in na Poljskem začel projekt s katerim skuša 40 gradovom zagotoviti mednarodna finančna sredstva in nepovratne državno pomoč. Zaradi težav s pomanjkanjem sredstev za vzdrževanje gradov, tovrstni projekti v zadnjih letih lahko konkurirajo za ugodna posojila Svetovne banke in Sveta Evrope. Na Madžarskem vlada dodeljuje posojila z nizko obrestno mero za obnovo gradov, s tem, da ob tem daje celo državno jamstvo.

Na Danskem je okrog 100 tisoč zgodovinskih in arheoloških spomenikov zaščitenih z zakonom. Vendar tudi danski gradovi zaradi hitrega naraščanja stroškov vzdrževanja, ki jih državni viri financiranja ne dohajajo, nezadržno propadajo.

S podobnimi težavami se srečujejo tudi v Italiji. Južnoitalijanski gradovi Bari, Tranti, Castel del Monte, Otranto in Copertino ne bodo propadli samo zato , ker je oblastem uspelo dobiti finančna sredstva Evropske unije.

V razvitih državah so ljudje spoznali, da njihove vlade ne morejo več zagotavljati zadostnih sredstev za ohranitev gradov. Zato so v številnih državah, ko denimo v Španiji, Nemčiji, na Nizozemskem,zelo dejavna društva za zaščito gradov, ki z zbiranjem prostovoljnih prispevkov in s prostovoljnim delom skušajo vsaj delno reševati gradove pred propadom.

Ker zaslužek od turizma ne pokrije stroškov vzdrževanja gradu, se število gradov, ki so v Evropi naprodaj iz leta v leto povečuje. Tudi cene nikakor niso pretirane in se za grad, ki je popolnoma prenovljen in spremenjen v hotel s pripadajočim zemljiščem gibljejo od 1 milijona dolarjev naprej. Takšna je denimo cena za grad Hoekweg v Belgiji ali za grad Kataryna v Švici.

Občina Brežice je pri Inštitutu za javno upravo pri Pravni fakulteti v Ljubljni naročila pravno mnenje, ki ugotavlja, da prodaja Mokric ni potekala v skladu z zakonodajo in naj bi bil celotni posel ničen.

Terme Čatež d.d. so po prejemu tega pravnega mnenja tudi same Pravno fakulteto v Ljubljani zaprosile za izdajo pravnega mnenja, s tem, da so predložile tudi nekatere listinske dokaze, ki jih Občina ni predložila. Dejstvo je, da to novejše pravno mnenje ugotavlja, da pri prodaji Mokric ni najti razlogov za ničnost, nikakor pa ne na strani Term Čatež d.d.

Terme Čatež so želele lastniniti grad Mokrice in so po sprejetju Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij vključile grad Mokrice v otvoritveno bilanco, vendar so ga kasneje, po spremembi uredbe o metodologiji za izdelavo otvoritvene bilance izločile, saj je uredba prepovedala lastninjenje kulturnih spomenikov. Že pred tem so Terme Čatež izločile kmetijska zemljišča, ki niso spadala pod varovani režim spomeniškega varstva v Mokricah, in jih kasneje prenesle na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS, ki pa je po sklenitvi pogodbe o brezplačnem prenosu in zakupni pogodbi z dne 13.10.1995 v aneksu z dne 22.05.1996 priznal Termam Čatež d.d. vložke v sadovnjake in kupnino za kmetijska zemljišča kupljena od fizičnih oseb, in za te vložke oz. kupnine znižal zakupnino.

Na zahtevo Agencije za privatizacijo so torej Terme Čatež morale prenesti kompleks Mokric na državo, občino, ali na Zavod za varovanje naravne in kulturne dediščine. Dejstvo pa je, da nihče od omenjenih za prenos ni bil zainteresiran. Po večmesečnih pogajanjih je občina le pristala, da se lastništvo gradu prenese nanjo, vendar le pod pogojem, da pred tem s Termami Čatež sklene zakupno pogodbo, saj bi se v nasprotnem primeru na občino preneslo tudi breme vseh potrebnih vlaganj in vzdrževanja gradu. Zato je predsednik Izvšnega sveta Občine leta 1994 najprej podpisal zakupno pogodbo in nato pogodbo o prenosu lastništva, ki jo je potrdilo tudi javno pravobranilstvo v Celju. Kasnejši datum podpisa pogodbe o prenosu se zdi avtorjema pravnega mnenja Inštituta za javno upravo sporen, vendar glede na navedeno dejansko stanje pravno ne more biti sporen.

V pogodbi o prenosu lastništva je navedeno, da bosta pogodbeni stranki imenovali komisijo, ki bo na podlagi ogleda v primopredajnem zapisniku evidentirala vsa vlaganja Term Čatež d.d. v nepremičnine, kar je bilo tudi storjeno. Pogodba je sicer predvidevala tričlansko komisijo, po enega člana Občine, Terme Čatež d.d. in regijskega Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine Novo mesto. Ker pa zadnji svojega člana ni imenoval, sta Občina in Terme Čatež d.d. imenovala vsak po dva člana v komisijo, ki je nato sestavila primopredajni zapisnik, ki je sestavni del pogodbe o prenosu lastništva. Aneks k pogodbi o prenosu lastništva iz leta 1998, ki Termam Čatež prizna investicijska vlaganja v kompleks Mokrice, je torej samo logično nadaljevanje osnovne pogodbe o prenosu lastništva in zakupne pogodbe iz leta 1994, ki evidentirata vlaganja Term Čatež.

Ob tem je potrebno posebej poudariti, da so bila vsakoletna vlaganja Term Čatež večja od določene letne zakupnine. Zaradi odgovornosti, ki jo ima družba Terme Čatež do svojih delničarjev je družba vztrajala, da ji občina prizna vlaganja, ki presegajo zakupnino. Zato je bil leta 1998 podpisan aneks, ki Termam Čatež priznava dotedanje vložke. Točka aneksa, s katero sta pogodbeni stranki ugotovili, da znaša višina dotedanjih vložkov Term Čatež d.d. v kompleks Mokrice 10 mio DEM, pa nikakor ni bila mišljena kot kakršnakoli nova obveza občine ali njeno zadolževanje. Pogodbeni stranki sta le določili skupni znesek vlaganj, ki jih je občina priznala že v pogodbah o prenosu in zakupu iz leta 1994, in so nato nastala še od leta 1994 dalje do podpisa aneksa. Pri tem ne gre za nikakršno navidezno pogodbo in tudi ne za izigravanje ZLPP. Kot je bilo že prej navedeno, je tudi država pri prenosu kmetijskih zemljišč priznavala vložke in odškodnine za odplačno pridobljena zemljišča in jih pobotala z zakupnino.

Terme Čatež d.d. pa svojih vložkov niso nikoli pobotale z zakupnino. So pa vlaganja, ki presegajo zakupnino, v skladu s pogodbama iz leta 1994 in aneksom iz leta 1998 vračunale v kupnino v letu 2002, ko se je Občina odločila, da Mokrice proda.

Glede na navedeno menimo, da pri podpisu aneksa ni bilo potrebno mnenje Ministrstva za finance, saj ne gre za zadolževanje občine oz. kršenje ZFO, in tudi pravno statutarna komisija Občinskega sveta je 22.10.2001 ugotovila, da je bil aneks z dne 22.09.1998 sklenjen tudi v skladu z določili takrat veljavnega statuta Občine Brežice.

Očitki, da prodaja ni bila predvidena v občinskem proračunu, da ni bila uvrščena v letni program prodaje in ni bil izdelan posamični program predaje niso resnični, saj je bila prodaja uvrščena oz. predvidena v občinskem proračunu za leto 2002 (str. 67) in tudi uvrščena v letni program.

Občinski svet je na 27. seji dne 15.10.2001 sklenil, da Občina začne postopek prodaje Mokric, da Odbor za finance preveri vsebine in vrednost vložkov, da statutarno pravna komisija ugotovi veljavnost aneksa k zakupni pogodbi z dne 22.09.1998, da se naroči cenitev, da se prodaja opravi na podlagi razpisa z javnim zbiranjem ponudb, da se župana pooblasti, da z uspešnim ponudnikom, v skladu z objavljenim razpisom, sklene pogodbo.

Na podlagi ugotovitev statutarno pravne komisije in po dveh neuspešnih javnih razpisih, je strokovna komisija za vodenje postopka prodaje Mokric dne 26.08.2002 soglasno predlagala in soglašala s prodajo na podlagi neposredne pogodbe skladno s 17. členom 4. odstavka 3. točke Uredbe o postopkih prodaje in drugih oblikah razpolaganja z državnim premoženjem. Glede na pooblastila Občinskega sveta s 27. seje in predlogom komisije je župan sklenil kupoprodajno pogodbo. Glede na to, da je upošteval in izvršil sklepe Občinskega sveta, ponovnega soglasja Občinskega sveta ni iskal.

Očitek, da bi Upravna enota morala odobriti promet s kmetijskimi zemljišči, ni trden, saj avtorja pravnega mnenja Inštituta za javno upravo v sklepnih ugotovitvah sama priznavata, da ni povsem jasno, kako spraviti v sklad predpise o metodah prodaje občinskega premoženja in predkupno pravico po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, Zakonu o varovanju kulturne dediščine in Zakonu o ohranjanju narave.

Terme Čatež d.d. so vsa kmetijska zemljišča, ki niso opredeljena kot naravna znamenitost prenesla na Sklad kmetijskih zemljišč. Po 2. členu ZVKD za vsa kmetijska zemljišča, ki so opredeljena kot naravna znamenitost, velja režim kot za kulturno dediščino. 63. člen tega zakona določa le dva subjekta, ki imata predkupno pravico - državo in občino. V našem primeru je država podala pisno izjavo, da predkupne pravice ne bo uveljavljala, Občina pa je tako in tako bila prodajalec.

Za promet s kulturno dediščino je v skladu z ZVKD pristojno Ministrstvo za kulturo oz. Inšpektorat RS za področje kulturne dediščine, ki je podal pisno izjavo, da je ZVKD specialni zakon glede na ZON in ZKZ glede prometa s kmetijskimi zemljišči opredeljenimi kot kulturna krajina ali območje oblikovane narave, zaradi specifičnega statusa in načina varovanja. Iz zgornjih razlogov naj Upravna enota ne bi odločala o prometu s kmetijskimi zemljišči opredeljenimi oz. zavarovanimi kot kulturna dediščina, kot tudi iz razloga, da gre za integralno celoto, kot v primeru zaščitene kmetije.

Zakonita predkupna pravica po ZKZ in ZVKD imata vsaka svoj namen in med seboj ne kumulirata, enako je tudi glede drugih zakonitih predkupnih pravic, kot npr. po Zakonu o ohranjanju narave.

Glede na vse navedeno zaključujemo, da je kupoprodajna pogodba veljavna.

To je posredno potrdil tudi župan Andrej Vizjak, ki je dne 09.12.2002 v Termah Čatež d.d. podpisal dogovor, da razmeji oz. dopolni Urbanistično informacijo, da bo Davčna uprava lahko odmerila davek, in sicer DDV in davek na promet nepremičnin ter da se Terme Čatež d.d. obvežejo ta dva davka plačati.

Kljub že zelo obsežnim dosedanjim vlaganjem pa prenova in vzdrževanje grajskega kompleksa Mokrice še vedno zahtevata zelo visoka finančna sredstva. Ob koncu letošnje zime se je denimo porušil most na Mokricah, o čemer so Terme Čatež obvestile Občino 10.03.2003. Po pridobitvi soglasja Zavoda za varovanje kulturne dediščine je družba Terme Čatež porušeni most začela sanirati.

Tudi prihodnje nujno potrebne naložbe na Mokricah, ki so jih Terme Čatež vključile v svoje dolgoročne razvojne načrte, bodo zahtevale zelo veliko denarja. Načrtovani projekti: grajskih kašč, hlevov, izgradnjo novih 9 igrišč za golf (skupaj 27) in klubskih prostorov za golf, obnova gradu in obeh hiš v kompleksu (logarjeva hiša in Herzogova vila) bodo stali po ocenah cca. 10 mio EUR. V ta namen so Terme Čatež d.d. v letu 2003 sklenile kupoprodajne pogodbe za nakup dodatnih zemljišč v višini 25.542.992,50 SIT in izdelale projekt za obnovo grajskih hlevov v golf klub, za kar teče postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja. V začetku leta je družba na Mokricah postavila novo vodstvo golfa, ki mora izpeljati zelo zahtevne cilje. O vsem tem so Terme Čatež občino že obvestile.

Ob tako obsežnih vlaganjih je seveda dejstvo, da Mokrice za Terme Čatež še nekaj let ne bodo dobičkonosna naložba. Pa vendar vodstvo Terme Čatež verjame, da lahko Mokrice spremeni v eno najprestižnejših turističnih znamenitosti v Sloveniji.

Če Občina namerava odstopiti od kupoprodajne pogodbe oz. uveljavljati ničnost, se bodo Terme Čatež d.d. odločile:

• ali bodo odstopile od zakupne pogodbe, ki bi sicer v primeru odstopa ali razdrtja kupoprodajne pogodbe trajala še do leta 2044 in izročile celotni kompleks skupaj z zaposlenimi, vendar brez opreme in inventarja, ki je last Term Čatež d.d., ter na sodišču uveljavljale dosedanje vložke (10 mio DEM plus vlaganja od leta 1999 vključno z letom 2003, kar pa znaša še najmanj dodatnih 300 mio SIT);
  
• ali pa vztrajale pri zakupu, vendar brez kakršnih koli novih vlaganj, saj jim iz dosedanjih vložkov do izteka zakupa ni potrebno ničesar več vlagati. Sicer v tem primeru ne bi vztrajali v zakupu do leta 2044, ker bo grad in celotni kompleks že prej neprimeren za opravljanje dejavnosti, saj ni verjetno, da ga bo Občina zmožna primerno vzdrževati oziroma ohranjati njegovo dosedanje stanje;
  

V primeru ene ali druge variante pa bodo Terme Čatež d.d. zahtevale takojšnje vračilo kupnine z zakonitimi zamudnimi obrestmi, preko sodišča pa odškodnino zaradi odstopa Občine od kupoprodajne pogodbe in uveljavljale tudi škodo na ugledu.

Dejstvo je torej, da vsakršna sprememba pogodbenega razmerja pomeni zaustavitev razvoja in obnove grajskega kompleksa Mokric in preusmeritev naložbenih prizadevanj Term Čatež na druge lokacije.

V Evropi so tisti redki posamezniki in podjetja, ki rešujejo gradove pred propadom, deležni naklonjenosti in spoštovanja javnosti, kot tudi državne pomoči. V Sloveniji pa skušamo njihova dobronamerna prizadevanja za ohranitev kulturne dediščine večkrat prikazati kot skoraj kriminalna dejanja.

 

TERME ČATEŽ d.d.
Služba za odnose z javnostjo